Wednesday 13 March 2013

Tukar syarat, sekatan dan kategori tanah (S.124 KTN 1965)

1)                  Pendahuluan
                Kanun Tanah Negara 1965 menetapkan bahawa penggunaan sesuatu tanah wajib mengikut kategori, syarat dan sekatan kepentingan yang ianya tertakluk pada masa itu samada ianya dinyatakan di dalam dokumen hakmilik ataupun tidak dinyatakan (tersirat)[1]. Kategori, syarat dan sekatan kepentingan adalah bertujuan bagi pengawalan guna tanah semasa atau akan datang oleh Pihak Berkuasa Negeri sejajar dengan perancangan pembangunan, infrastruktur, kepadatan penduduk, kesihatan awam dan sebagainya. Manakala sekatan kepentingan yang dinyatakan di dalam hakmilik kepada pengawalan ataupun sekatan kepada pembangunan tanah di bawah Bahagian 9 dan Urusniaga di bawah Penggal IV KTN[2]. Seksyen 124 KTN 1965 memperuntukan kepada pemilik tanah untuk memohon kepada PBN mengubah, membatalkan/menghapuskan, mengenakan kategori, syarat dan sekatan kepentingan yang lain daripada tanah itu tertakluk bagi tujuan memajukan tanah tersebut. Kertas ini bertujuan untuk  memberi pandangan tentang Seksyen 124 KTN 1965 dan seksyen-seksyen lain yang berkaitan.

2.            Kuasa PBN untuk mengubah syarat, sekatan-sekatan dan kategori-kategori atas permohonan tuanpunya
                                Tuanpunya mana-mana tanah berimilik bolehlah memohon kepada PBN  sepertimana yang peruntukan Seksyen 124 (1)(a),(b), (ba) dan (c) seperti dinyatakan di dalam Jadual 1 berikut:
Jadual 1: Ringkasan seksyen 124(1) KTN 1965[3]

i)                                    Seksyen 124(1)(a) membenarkan tuanpunya tanah memohon pengubahan (alteration) kategori yang sedia ada yang mana tanah itu tertakluk kepada kategori yang baru (jika bersesuaian; contoh: ada jenis tanah yang tidak sesuai dikenakan kategori seperti  perkuburan komersial[4]). Atau pengenaan mana-mana kategori  yang pada masa itu tanah tersebut tidak tertakluk kepada apa-apa kategori. Ini memberi ruang kepada pemohon mengenakan kategori tanah yang bersesuaian dengan penggunaan tanah ketika itu agar ianya berupaya dikawal sepenuhnya dengan satu kategori.
Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(2)(a) dan (b) menyatakan; jika PBN meluluskan permohonan di bawah Seksyen 124(1)(a), PBN perlu mengarahkan (melalui kertas kelulusan) supaya kategori yang baru diendorskan di dalam hakmilik mengantikan yang sedia ada (lama).
Manakala  Seksyen 124(1)(b) pula memberikan kuasa kepada PBN mengarahkan (mengenakan) syarat nyata yang baru terhadap pengubahan/pengenaan kategori yang diluluskan (walaupun tidak dipohon oleh tuantanah) dan syarat nyata itu mestilah sejajar  dengan peruntukan 121 atau 122 KTN 1965[5].

ii)                                   Seksyen 124(1)(b) membenarkan tuanpunya tanah memohon untuk pembatalan (rescission) syarat nyata dan ungkapan “Padi” dan mengenakan syarat nyata yang baru atau membatalkan sekatan kepentingan. Seksyen ini memberi kuasa kepada tuantanah membatalkan syarat nyata kepada tanah itu tertakluk tanpa mengubah kategori, sebagai contoh pengubahan jenis tanaman, bangunan dan sebagainya.
Seksyen ini juga membenarkan tuantanah memohon membatalkan ungkapan “Padi” atau kesamaan dengan istilah tersebut seperti bendang, sawah, rice dan lain-lain[6]  seterusnya mengenakan syarat nyata yang baru. Pembatalan ungkapan “Padi” dan lain-lain ungkapan yang sama meleraikan syarat tersirat endorsan “Padi” bagi hakmilik sebelum permulaan (commencement) di dalam Seksyen 119 KTN 1965[7].
Seksyen ini juga memberi kuasa kepada tuan tanah untuk memohon pembatalan sekatan kepentingan yang pada masa itu tanah itu tertakluk.
Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(1)(b) menerangkan kuasa PBN mengarahkan pihak berkuasa pendaftaran supaya syarat, sekatan kepentingan atau ungkapan tersebut dipotong dari dokumen hakmilik atau suatu nota mengenai pembatalannya diendorskan dan seterusnya memasukan syarat nyata dan sekatan kepentingan yang baru.

iii)                           Seksyen 124(1)(ba) memperuntukkan kepada tuantanah memohon pemotongan (removal) ungkapan “getah”, “kampung” atau mana-mana ungkapan lain mengenai tanah  dan mengenakan syarat nyata yang lain.
                Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(3A) menyatakan setelah kelulusan PBN mengarahkan ungkapan tersebut dibatalkan dan syarat nyata yang baru mestilah diendorskan di dalam dokumen hakmilik.

iv)                           Seksyen 124(1)(c) memperuntukkan PBN bolehlah meluluskan di atas permohonan tuan tanah pemindaan (amendment) syarat nyata dan sekatan kepentingan atau mengenakan (imposition) syarat nyata dan sekatan kepentingan yang baru.
                Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(4) menerangkan setelah kelulusan PBN perlu mengarahkan Pendaftar/Pentadbir Tanah untuk:
                a)            meminda mana-mana syarat nyata atau sekatan kepentingan yang diendorskan               dalam hakmilik itu, atau
                b)            sekiranya  syarat nyata dan sekatan disebut di dalam hakmilik pengendorsan di                 atas dokumen hakmilik nota pindaan  diendorskan, atau
                c)            pengendorsan di atas dokumen hakmilik syarat nyata dan sekatan yang baru,
                berdasarkan permohonan yang dikemukakan atau dengan pengubahsuaian oleh PBN.

                Namun begitu, permohonan tukar/pindaan  syarat  dan sekatan di bawah seksyen ini tidak boleh berlawanan dengan syarat tersirat yang menyentuh semua tanah berimilik yang melibatkan batu sempadan [8] dan yang menyentuh tanah yang diberimilik sebelum permulaan (commencement) untuk penanaman padi[9] sepertimana yang dinyatakan dibawah Seksyen 124(6) KTN.

3.            Syarat-syarat permohonan.
                Mana-mana tuanpunya tanah berimilik samada yang diberimilik di bawah  Akta ini (iaitu selepas                 kuatkuasanya KTN 1965)[10] ataupun mana-mana tanah yang diberimilik sebelum kuatkuasanya   Akta ini[11] (contoh, EMR, CT) ataupun diluluskan pemberimilikan sebelum Akta ini tetapi tidak diberimilik sebelum permulaan Akta ini[12] (contoh,A.A) ,boleh memohon pengubahan syarat di mana tanah itu tertakluk. Permohonan pengubahan syarat mestilah keseluruhan tanah dan bukan sebahagian sahaja tanah berimilik.
                Permohonan tidak akan dilayan oleh PBN jika permohonan tersebut tidak disertakan dengan keizinan bertulis dari pihak yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut (pemilik bersama, pemegang gadaian, kaveat dll), mana-mana pihak yang menuntut suatu sewaan yang bebas daftaran dan cukai tahun semasa telah pun dilunaskan[13]. Seterusnya permohonan melalui borang dan fee  yang ditetapkan oleh Kaedah-kaedah Tanah Negeri serta perkara-perkara lain yang ditetapkan oleh PBN.
                Jika permohonan yang melibatkan tanah ladang, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk kepada Lembaga Tanah Ladang untuk mendapat pandangan/syornya dan setiausaha Lembaga tersebut hendaklah memberi pandangan/syornya dengan seberapa segera  kepada Pentadbir Tanah[14]. Pandangan/syor ini akan dikemukakan untuk pertimbangan pihak berkuasa meluluskan permohonan.

4.            Kelulusan dan penolakan  permohonan oleh PBN
                                PBN akan meluluskan atau menolak permohonan setelah membuat pertimbangan sewajarnya setelah pelbagai pihak berwajib seperti Pihak Berkuasa Perancang dan lain-lain jabatan yang dirujuk sepertimana yang ditetapkan di negeri-negeri. Jika permohonan tukar syarat ditolak, Pentadbir Tanah atau Pendaftar akan memaklumkan penolakan tersebut melalui surat kepada pemohon.  Manakala jika ianya diluluskan PBN akan memaklumkan  kelulusan besertakan pembayaran sejumlah premium tambahan, bayaran-bayaran lain yang di tetapkan oleh Kaedah-Kaedah Tanah Negeri (contoh, bayaran caj infrastruktur dan lain-lain), kadar cukaisewa yang baru  dan syarat/pematuhan yang patut dipatuhi oleh pemohon[15]yang dinyatakan oleh PBN dalam kelulusan tersebut.  Namun perlu dinyatakan disini bahawa kuasa PBN di dalam Seksyen 124(5)(C) bukanlah satu kuasa yang mutlak dan tidak terbatas sehingga membolehkan PBN menetapkan apa jua syarat[16].
                Manakala, permohonan dibawah Seksyen 124(1)(a) yang melibatkan pengubahan dan pengenaan kategori yang lain dari sedia ada di mana tanah itu tertakluk, PBN mempunyai kuasa mengenakan syarat nyata yang baru yang difikirkan sesuai jika dalam pengubahan atau pengenaan kategori tersebut sepertimana peruntukan Seksyen 124(2)(b) KTN 1965.

5.            Notis pembayaran dan memorandum pengubahan syarat, sekatan dan kategori penggunaan.
                                Notis pembayaran di dalam Borang 7G KTN dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah/Pendaftar kepada pemohon supaya menjelaskan dalam tempoh yang dinyatakan di dalam notis tersebut. Tempoh bayaran sepertimana dinyatakan di dalam Kaedah-Kaedah Tanah Negeri. Namun begitu, jika tempoh bayaran tidak disebut di dalam Kaedah Tanah Negeri maka tempoh yang bersesuaian adalah 3 bulan menurut Pekeliling JKPTG Bil.12/80.
                                Permohonan perlanjutan tempoh bayaran juga ada diperuntukkan di dalam Kaedah Tanah Negeri yang memberikuasa kepada Pentadbir Tanah/Pendaftar melanjutkan tempoh bayaran sepertimana dirayu oleh pemohon. Kebiasaannya tempoh perlanjutan yang dibenarkan adalah tidak melebihi  6 bulan atau aggregate 6 bulan dari tarikh kelulusan permohonan.
                                Pentadbir Tanah/Pendaftar perlu mendapatkan nilaian tanah bagi menentukan premium tambahan. Nilaian tanah perlu dibuat pada masa yang ditentukan oleh Kaedah Tanah Negeri di mana nilaian tersebut berdasarkan nilai pada masa sebelum ataupun selepas kelulusan. Namun begitu dalam ketiadaan ketetapan yang ditentukan oleh PBN, Manual KTN oleh JKPTG menetapkan nialaian dibuat sebelum kelulusan (setelah menerima permohonan) yang dilaksanakan oleh JPPH ataupun Pegawai Petempatan.
                                Selain daripada premium tambahan, Borang 7G juga mengandungi cukai tanah yang baru  dan cukai tambahan, di mana cukai tambahan dimasukkan ke dalam jumlah premium tambahan sepertimana yang dinyatakan di dalam Pekeliling JKPTG Bil.25/1980. Mana-mana jumlah bayaran yang dituntut di dalam Notis 7g tidak dibuat dalam tarikh yang ditetapkan, kelulusan dianggap terbatal.
                                Setelah pembayaran dibuat oleh pemohon, Pentadbir Tanah/Pendaftar perlu menandatangani Borang 7C sepertimana kelulusan oleh PBN untuk dikemukakan kepada pihak pendaftaran untuk pemindaan/pembatalan atau kemasukan-kemasukan lain di dalam hakmilik daftaran dan keluaran seperti diarahkan oleh PBN dalam kelulusan tersebut.

6.            Penutup
                                Bermula dari tarikh ianya didaftarkan dengan kategori atau penggenaan jenis kegunaan tanah yang baru, tanah itu tertakluk dengan peruntukan syarat tersirat Seksyen 115, 116 dan 117 bermula dari tarikh ianya didaftar. Sama juga keadaannya dengan syarat nyata dan sekatan kepentingan yang berkuatkuasa dari tarikh ianya  didaftarkan[17].


 


[1] Seksyen 115, 116 dan 117 KTN 1965
[2] Seksyen 5 KTN 1965
[3] Slide presentation “Pengubahan syarat, sekatan dan kategori’’ En.Yusaimi b. Mat Yusof, INSTUN 2012
[4] Pekeliling JKPTG 1/199 dan Seksyen 52(5) KTN 1965
[5] Tanah yang diberimilik tertakluk kepada sesuatu kategori. Seksyen 121: Kategori: Pertanian, Seksyen  122;Kategori: Bangunan dan Perindustrian
[6] Jadual ke-4, Seksyen 19 KTN 1965
[7] Seksyen 119(3)(a) KTN 1965
[8] Seksyen 114 KTN
[9] Seksyen 119 KTN
[10] Seksyen 52 KTN 1965
[11] Seksyen 53 KTN 1965
[12] Seksyen 55 KTN 1965
[13] Provisio seksyen 124(1) KTN 1965
[14] Seksyen 124(1A) KTN 1965
[15] Seksyen 124(5) KTN 1965
[16] Rujuk kes, Pengarah Tanah & Galian, Wilayah Persekutuan lwn Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd (1979) 1 MLJ 135

No comments:

Post a Comment