Penamatan Hakmilik Tanah

Pemilikan terhadap sesuatu tanah dijamin dengan jelasnya dibawah Kanun Tanah Negara 1965. Pemilikan tanah diiktiraf melalui pendaftaran hakmilik yang mewujudkan hakmilik tidak boleh disangkal dan tidak boleh dipertikaikan oleh mana-mana pihak. Pendaftaran hakmilik ini adalah untuk membezakan diantara tanah hakmilik dan tanah kerajaan. Ini adalah kerana sehingga pendaftaran hakmilik dilakukan, tanah tersebut adalah masih kekal menjadi tanah kerajaan[1]. Dokumen hakmilik yang dikeluarkan oleh PBN adalah dokumen yang membuktikan bahawa seseorang atau badan mempunyai pemunyaan yang sah dan muktamad bagi tanah itu[2]. Sehubungan dengan itu, pendaftaran sesuatu hakmilik melengkapkan sesuatu proses pemberimilikan tanah oleh kerajaan. Merujuk kepada kes North East Plantations Sdn.Bhd. melawan Pentadbir Tanah Dungun[3], mahkamah rayuan memutuskan plaintif yang telah mengusahakan tanah setelah mendapat kelulusan pemberimilikan tanah secara formal dari kerajaan negeri dan telah pun membayaran Notis 5A, namun berimilikan tersebut masih boleh dibatalkan. Bersandarkan keputusan  Mahkamah  Rayuan yang bersandarkan kepada Seksyen 78(3) KTN 1965 di mana ianya masih lagi tanah kerajaan dan Seksyen 81(2) dan 80(3) KTN 1965 pembayaran Notis 5A tidak boleh mengenepikan kuasa PBN yang tersirat di dalam peruntukan Seksyen 78(3) KTN 1965[4].

Apabila dokumen hakmilik sempurna didaftarkan dan mulai tarikh tersebut hak tuan tanah adalah tertakluk kepada peruntukan KTN 1965 yang memberi keeksklusifan pemilikan yang tidak boleh disangkal[5]. Secara amnya, pemilik tanah adalah dijamin penggunaan tanah secara optimum, hak pengantungan atas tanah dari tanah-tanah bersebelahan dan hak akses ke tepi pantai, mana-mana sungai dan tempat awam yang bersempadanan dengan tanah rizab atau tanah kerajaan. Selain daripada itu, hak-hak tuan tanah dijamin bagi membangunkan tanah, hak untuk berurusniaga dan hak penurunan harta (tanah) melalui wasiat[6]. Segala urusan berkaitan hakmilik ini perlulah mengikut prinsip Sistem Torrens yang secara tegasnya memperuntukkan bahawa setiap urusan mestilah didaftarkan melalui suratcara (borang) yang ditentukan dan mengikut prosedur yang ditetapkan. Apabila ia didaftarkan secara sah, maka pemilik tanah mempunyai hakmilik yang tidak boleh disangkal[7].

Hak dan kuasa tuan tanah yang tidak boleh dipertikaikan boleh ditamatkan,  kemuktamadan hakmilik boleh dileraikan dan ketidakboleh sangkalan hakmilik boleh disangkal dalam pelbagai keadaan dan kuasa tertentu. Artikel ini bagi menggabungkan dalam keadaan mana hakmilik yang tidak boleh disangkal dan muktamad boleh dibatalkan setelah hakmilik didaftarkan.  Secara umumnya penamatan pemilikan tanah boleh berlaku melalui 2 cara iaitu melalui kuasa Pihak Berkuasa Negeri dan bidang kuasa mahkamah.

i)                    Kuasa Pihak Berkuasa Negeri

Pihak Berkuasa Negeri mempunyai kuasa mentadbir urusan berkaitan dengan tanah secara mutlak di bawah Perlembagaan Persekutuan.  Walaupun tanah telah diberimilik secara sah kepada individu atau badan, masih terdapat ruang yang membolehkan PBN bertindak mengatasi kemuktamadan hakmilik tersebut. Tanah berimilik boleh kembali dan terletak hak kepada Pihak Berkuasa Negeri dalam keadaan seperti berikut;

a)      Tamat tempoh pajakan

PBN mempunyai kuasa  memberimilik tanah kerajaan kepada mana-mana orang atau badan samada untuk selama-lamanya ataupun sesuatu tempoh tidak melebihi 99 tahun[8]. Bagi tanah berimilik berstatus pajakan ianya akan tamat tempoh sepertimana yang dinyatakan di dalam hakmilik dan ianya akan kembali kepada Pihak Berkuasa Negeri. Setelah hakmilik didaftarkan tiada peruntukkan yang dinyatakan oleh KTN 1965 memberi kuasa kepada  PBN melanjutkan tempoh pajakan bagi sesuatu tanah. Kuasa PBN menentukan tempoh pajakan hanya diberikuasa semasa penentuan dalam kelulusan pemberimilikan[9]. Namun begitu, dengan keperihatinan PBN, perlanjutan tempoh pajakan boleh dilakukan dengan penyerahan balik tanah tersebut menurut Seksyen 197 KTN 1965 dan dipohon semula oleh pemilik asal[10].

b)      Kegagalan melunaskan bayaran cukai tahunan

Setiap tanah berimilik akan dikenakan bayaran cukai setiap tahun yang dianggap berhutang kepada Pihak Berkuasa Negeri[11]. Kegagalan melunaskan bayaran cukai tahunan tanah yang ditetapkan dalam tempoh 1 Januari hingga 31 Mei  setiap tahun (kecuali di Kelantan) adalah dianggap tertunggak pada hari pertama bulan Jun tahun tersebut[12]. PBN boleh menuntut tunggakan ini melalui  Notis 6A KTN 1965 dan bayaran perlulah dibuat dalam tempoh 3 bulan dari tarikh notis disampaikan kepada pemilik tanah. Kegagalan menjelaskan tunggakan ini boleh menyebabkan perintah[13] dan pengistiharan[14] perampasan tanah kembali kepada Pihak Berkuasa Negeri.

c)       Perlanggaran syarat kegunaan tanah

Jenis kegunaan tanah berimilik dikawal oleh PBN melalui Kategori dan Syarat Nyata yang dinyatakan di dalam hakmillik dimana pelanggaran salah satu darinya merupakan satu kesalahan menurut KTN.  Setiap kategori kegunaan tanah dikawal secara halus dibawah syarat tersirat yang tidak dinyatakan didalam hakmilik[15] namun ianya mengikat setiap kategori kegunaan tanah. Syarat ini menghendaki perlaksanaan berterusan dan mula mengikat tanah pada tarikh ianya didaftarkan tertakluk kepada sesuatu kategori atau sesuatu syarat. Kegagalan pemilik tanah mematuhi syarat kegunaan tanah akan menyebabkan perkembalian tanah kepada PBN[16] melalui proses perampasan kerana perlanggaran syarat[17].

d)      Kematian pemilik tanah tanpa waris

Pihak Berkuasa Negeri boleh mengambil milikan sesuatu tanah apabila ianya ditinggalkan akibat kematian pemilik tanah tanpa waris[18]. Tindakan pengembalian tanah ini memerlukan satu siasatan terperinci dan menyeluruh oleh Pentadbir Tanah di bawah Bab 4, Bahagian 2 KTN 1965. Di dalam siasatan Pentadbir Tanah perlu memastikan bahawa tanah itu mesti mempunyai seorang pemilik berdaftar sahaja dan telah sah mati, tiada permohonan probet dan surat mentadbir pusaka dipohon dimahkamah  atau  permohonan pembahagian pusaka pernah dibuat kepada Pentadbir Tanah. Selain daripada itu, tiada orang yang menduduki tanah berkenaan[19]. Notis perkembalian tanah kepada Pihak Berkuasa Negeri melalui Notis 23A KTN 1965 dan dicataterakan didalam hakmilik setelah Pentadbir Tanah berpuas hati tiada apa-apa tuntutan dibuat oleh mana-mana pihak.

e)      Tuan punya tanah meninggalkan hakmilik

Mana-mana Pentadbir Tanah berpuas hati bahawa tuanpunya mana-mana tanah yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Tanah telah tidak menduduki tanah itu dan buat 7 tahun lampau tidak pernah melakukan apa-apa perbuatan atau benda yang membuktikan hakmiliknya, boleh membuat catitan di atas dokumen hakmilik daftaran yang menyatakan tuanpunya telah meninggalkan hakmilik tanah itu[20]. Pengisytiharan melalui warta dalam Notis Borang 23B KTN perlu dibuat dan jika tiada apa apa kehendak-kehendak notis itu dipenuhi maka tanah itu kembali kepada Pihak Berkuasa Negeri[21].

f)       Tanah menjadi dasar laut atau sungai

Jika pinggir laut atau dasar mana-mana sungai mara sehingga mengaut mana-mana tanah berimilik, kawasan yang terlibat oleh perkautan itu hendaklah pada ketika itu terhenti dari menjadi sebahagian dari tanah itu dan menjadi tanah kerajaan[22]. Pendaftar atau Pentadbir Tanah perlu mengenal pasti tanah yang terhakis dan menyelenggara buku rekod tanah-tanah berkenaan[23]. Secara amnya, tindakan perkembalian ini bermula dari siasatan terperinci oleh Penolong Pegawai Tanah kepada tanah terlibat. Jika hakisan melibatkan kesemua tanah, Pendaftar atau Pentadbir Tanah boleh membatalkan hakmilik bagi tanah berkenaan[24].  Apabila sebahagian tanah sahaja yang terhakis, Pendaftar atau Pentadbir Tanah bolehlah mengukur semula bahagian tanah yang tinggal[25]dan mendaftarkan hakmilik sambungan bagi tanah berkenaan.

g)      Pengambilan balik tanah

PBN mempunyai kuasa yang mengatasi mana-mana pemilikan tanah sepertimana diperuntukan di dalam Akta Pengambilan Tanah 1960. Kuasa pengambilan tanah ini merangkumi mana-mana tanah milik di dalam sempadan negeri itu. Tujuan pengambilan tanah menjangkaui pelbagai tujuan yang dinyatakan di dalam Seksyen 3 Akta ini yang tidak boleh dipertikaikan oleh pemilik tanah atau orang berkepentingan. Namun demikian PBN bertanggungjawab untuk membayar pampasan setimpal wang wajar akibat pengambilan ini. Oleh kerana kuasa dibawah akta ini, impian mengurusniaga, membangun, memiliki dan mewarisi sesuatu tanah oleh mana-mana pemilik tanah[26] hanya tinggal impian.

                Walaupun kuasa pentadbiran tanah merupakan hak ekslusif PBN yang dinyatakan di dalam Perlembagaan Persekutuan dan Kanun Tanah Negara 1965,  tindakan pelucutan hak melalui perkara-perkara di atas masih lagi dicabar atau dipertikaikan oleh oleh tuanpunya tanah yang terkilan ke mahkamah berdasarkan Seksyen 418 KTN 1965 bagi mendapat keadilan. Oleh yang demikian, segala tindakan dan prosedur bagi menamatkan hakmilik oleh PBN perlulah berlandaskan tatacara dan prosedur yang betul dan sejajar dengan peruntukan undang-undang. Kegagalan atau kecuaian dalam perlaksanaan prosedur dan tatacara ini mengakibatkan penamatan hakmilik boleh menjadi tidak sah.

---

[1] Seksyen 78(3) Kanun Tanah Negara 1965.

[2] Seksyen 89  kanun tanah Negara 1965

[3] Kes North East Plantations Sdn.Bhd. vs Pentadbir Tanah Dungun, (2011)2 CLJ 392

[4] Rujukan kes Dr.Ti Seow Tiew and Ords. Vs Pendaftar Geran-Geran Tanah Negeri Selangor (1981)CLJ134 dan   Muhamad Buyong Vs Pemungut Hasil Tanah Gombak and Odrs. (1982)MLJ53.

[5] Seksyen 44 Kanun Tanah Negara 1965

[6] Seksyen 92 Kanun tanah Negara 1965

[7] Seksyen 206, 340 (1) Kanun Tanah Negara 1965

[8] Seksyen 76 Kanun Tanah Negara 1965

[9] Seksyen 79(2) Kanun Tanah Negara

[10] Pekeliling JKPTG Bil.4/2008.

[11] Seksyen 93 Kanun Tanah Negara 1965

[12] Seksyen 94(2) Kanun Tanah Negara 1965

[13] Seksyen 100 Kanun Tanah Negara 1965

[14] Seksyen 130 Kanun Tanah Negara 1965

[15] Seksyen 115,116,117 Kanun Tanah Negara 1965

[16] Seksyen 129,130 Kanun Tanah Negara 1965

[17] Seksyen 129 Kanun Tanah Negara

[18] Seksyen 351 Kanun Tanah Negara 1965

[19] Pekeliling JKPTG Bil.30/1977

[20] Seksyen 352 Kanun Tanah Negara 1965

[21] Seksyen 352(6) kanun tanah Negara 1965

[22] Seksyen 49 Kanun Tanah Negara 1965

[23] Pekeliling JKPTG Bil.3/2008

[24] Seksyen 382A Kanun Tanah Negara 1965

[25] Seksyen 353 Kanun Tanah Negara 1965

[26] Seksyen 92 Kanun Tanah Negara 1965