PERMOHONAN PERLANJUTAN TEMPOH PEGANGAN TANAH OLEH PEMILIK TANAH

Latarbelakang

          Dewasa ini isu mengenai tempoh pegangan tanah mula dipandang serius oleh pelbagai pihak khususnya pemilik tanah. Tanah pegangan bertempoh ini didaftarkan dibawah hakmilik Pajakan Mukim, Pajakan Negeri dan ada juga dibawah Hakmilik Sementara (Mukim/Negeri). Satu ketika dahulu, mungkin isu ini bukanlah menjadi isu yang besar kepada rata-rata pemilik kerana tempoh hakmilik yang tertera di dalam hakmilik mereka kerana masih berbaki  80 atau 70 tahun lagi.  Disamping itu juga, jenis kegunaan tanah bagi maksud pertanian mungkin menjadi salah satu faktor ketidak hirauan mengenai isu ini. Selain itu, anggapan bahawa “yang penting  memiliki tanah yang bergeran/hakmilik” juga mungkin menjadi faktor utama.

          Tahun berganti tahun, tempoh pegangan semakin berkurangan. Tanah telah berpindahmilik kepada anak atau cucu. Tanah yang dulunya pertanian telah bertukar kepada bangunan. Ada juga tanah telah didirikan bangunan berskim strata yang didiami oleh beratus pemilik. Disamping itu, lokasi tanah yang dulunya di luar bandar, sekarang telah berada di dalam kawasan bandar. Keinginan untuk mengurusniaga dan membangunkan tanah sudah semestinya diidamkan oleh pemilik tanah. Namun begitu, tempoh tertera didalam hakmilik tanpa sedar ada yang berbaki 15 tahun atau bawah 10 tahun. Ini menjadi kekangan kepada bakal-bakal pembeli, pemegang gadaian/lien atau sebagainya untuk berurusan dengan tanah tersebut. Lebih malang lagi, jika pemilik tanah tidak tahu bahawa tanahnya akan tamat tempoh pajakan, ini disebabkan pengetahuan pemilik tanah yang kurang dalam undang-undang tanah. Setakat ini, dalam pengetahuan penulis, tiada mekanisma khusus yang dipraktikkan oleh Pejabat Tanah untuk memaklumkan kepada pemilik tanah tentang baki tempoh pajakan tanah tinggal. Pemilik tanah itu sendiri perlu peka dengan tempoh pajakan yang tinggal sepertimana yang tertera di dalam hakmilik. Yang paling penting, pemilik tanah perlu menyediakan sejumlah wang untuk dibayar kepada Pihak Berkuasa Negeri jika perlanjutan tempoh tanah diluluskan.

          Tujuan artikel ini  adalah bagi menerangkan peranan dan kuasa pemilik tanah  dalam menyambung tempoh pegangan dan kuasa PBN dalam pemberimilikan secara bertempoh (pajakan) serta perlanjutan tempoh pegangan sepertimana yang diperuntukkan dalam Kanun Tanah Negara.

Kuasa PBN Dalam Pemberimilikan Secara Pegangan Bertempoh

          Kuasa PBN dalam pemberimilikan tanah telah diperuntukkan dalam Kanun Tanah negara untuk memberimilik tanah bagi tempoh tidak lebih 99 tahun atau selama-lamanya[1]. Pada tahun 1984[2] melibatkan pindaan peruntukan ini bagi menghadkan pemberimilikan selama-lamanya hanya bagi pemberimilikan tanah kepada Kerajaan Persekutuan, bagi maksud awam dan dalam keadaan istimewa (special circumstances). Rasionalnya pindaan ini sudah semestinya untuk menjaga kepentingan negeri-negeri dalam kawalan pemberimilikan tanah secara selama-lamanya di mana kelak  akan menjejaskan hasil negeri dan pembangunan dalam jangka masa yang panjang.

          Mulai dari kuatkuasanya pindaan ini, pemberimilikan selama-lamanya bagi keadaan istimewa ini juga menjadi isu di negeri-negeri  menyebabkan Majlis Tanah Negara[3] menghadkannya dalam beberapa keadaan sahaja. MTN menyeragamkan maksud dalam keadaan istimewa/khas ini iaitu “ special circumstances as distinguished from ordinary circumstances. It must be something exceptional in character, something that exceed or excels in some way that which is usual or common” sepertimana yang didefinasikan dalam satu kes mahkamah[4]. Walaupun keputusan MTN ini  menjadi  isu di negeri-negeri, namun bagi pendapat penulis semangat federalisma yang termaktub di bawah Perkara 91(5) dan 76(4) Perlembagaan Persekutuan perlulah dihormati oleh Pihak Berkuasa Negeri[5].

Peruntukan Berkenaan Tamat Tempoh Pegangan

          Kanun Tanah Negara memperuntukan perkembalian tanah kepada Pihak Berkuasa Negeri melalui tamat tempoh pegangan[6]. Perkembalian ini menyebabkan segala tumbuhan dan bangunan yang kekal di atas tanah tersebut menjadi milik Kerajaan Negeri[7]. Ini bermaksud bangunan yang dibina diatas tanah itu (kecuali dalam bentuk sementara dan boleh dipindahkan) secara otomatisnya terletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri[8]. Tiada pampasan akan dikenakan kepada Pihak Berkuasa Negeri ke atas bangunan berkenaan disebabkan perkembalian ini[9]. Perlu diingatkan, apabila tanah telah tamat tempoh pajakan, ianya menjadi tanah kerajaan. Pemilik tiada hak disisi undang-undang untuk mendapat apa-apa faedah di atas tanah tersebut. Lebih utama lagi, bekas pemilik tanah dianggap menceroboh tanah kerajaan dan boleh dikenakan tindakan denda tidak melebihi RM500 ribu atau penjara tidak melebihi 5 tahun[10].

Kuasa Pemilik Tanah Untuk Memohon Perlanjutan Tempoh Pajakan

          Sebelum pindaan Kanun Tanah Negara pada tahun 2016 (kuatkuasa 1 Januari 2017)[11] tiada peruntukkan khusus bagi menyambung tempoh pajakan di dalam Kanun Tanah Negara. Sehubungan dengan itu, bagi menyambung tempoh pajakan kaedah menyerah balik[12] tanah dan mohon semula[13] adalah menjadi amalan di negeri-negeri. Setelah kuatkuasanya pindaan KTN tersebut dengan memasukkan peruntukan khusus bagi permohonan perlanjutan tempoh pajakan[14]  memberi kuasa kepada pemilik tanah memohon perlanjutan tempoh pada bila-bila masa sebelum tamat tempoh, menyingkatkan tempoh masa proses kelulusan perlanjutan tempoh pajakan dan menjamin hak sedia ada pemilik tanah di atas tanah.  Namun begitu, peruntukan baru tersebut tidak menghalang PBN untuk mengamalkan kaedah perlanjutan tempoh pajakan cara menyerah balik dan mohon semula sepertimana diamalkan sebelum ini.

Permohonan Perlanjutan Tempoh Pegangan Melalui Penyerahan Balik Tanah Dan Permohonan Pemberimilikan Tanah

  Kaedah perlaksanaan pemberian tempoh pegangan yang baru telah diperincikan di dalam Majlis Tanah Negara kali-ke-66[15] yang menggariskan dasar secara administratif yang perlu diikuti oleh kerajaan negeri[16] bagi permohonan perlanjutan tempoh pajakan oleh pemilik tanah. Dasar ini menggariskan bahawa[17]:

                 i.             “pembaharuan” atau “perlanjutan” tempoh pajakan ini tidaklah secara otomatik tetapi tuanpunya tanah boleh memohon bila-bila masa dan tidak terikat dengan baki tempoh pajakan sedia ada serta sebelum tamat tempoh pajakan.

               ii.            terbuka kepada semua status kegunaan tanah samada “Pertanian”, “Bangunan” atau “Industri”.

              iii.            tuanpunya tanah dikehendaki mengemukakan secara serentak kepada Pentadbir Tanah iaitu:

a.     permohonan penyerahan balik tanah menggunakan Borang 12A di bawah Seksyen 197 KTN dimana syarat kelulusan penyerahan[18]:

·       tiada sebarang hasil tanah tertunggak

·       penyerahan tanah milik tersebut tidak mewujudkan atau mengakibatkan apa-apa liabiliti kepada PBN

·       tanah itu tidak tertakluk di bawah penahanan mana-mana mahkamah

·       keizinan secara bertulis dari tiap-tiap orang/badan dibawah:

                                                                                           i.     gadaian keatas tanah/ bahagian/ pajakan/ pajakan kecil

                                                                                          ii.     lien ke atas tanah/ bahagian/ pajakan/ pajakan kecil

                                                                                         iii.     sewaan bebas dafataran yang didaftarkan

                                                                                        iv.     yang dilindungi oleh kaveat; dan

b.     permohonan permberimilikan tanah menggunakan Jadual 1, Kaedah Tanah Negeri dan syarat kelulusan pemberimilikan :

·       pemberian tempoh pegangan baru ini boleh dipertimbangkan sekiranya tanah tersebut tidak diperlukan oleh kerajaan bagi tujuan awam.

·       “pembaharuan” atau “perlanjutan” tempoh pajakan ini tidaklah boleh melebihi tempoh 99  tahun (termasuk baki sedia ada).

·       kelulusan tempoh pegangan baru tertakluk kepada pengenaan premium, cukai tanah serta bayaran lain yang berkaitan.

          Permohonan perlanjutan tempoh melalui cara ini menyebabkan tanah diserahbalik dan menjadi tanah kerajaan seterusnya dipohon semula seolah-olah memohon tanah baru (fresh alienation). Segala kepentingan yang didaftarkan di dalam hakmilik yang lama tidak didaftarkan didalam hakmilik yang baru. Jika tanah yang dahulunya tertakluk dengan gadaian, lien atau sewaan, perlu dimasukkan semula melalui prosedur pendaftaran. Hakmilik tanah yang didaftarkan dan dikeluarkan kepada pemilik adalah berkemungkinan tidak berkeadaan seperti hakmilik terdahulu yang diserahkan. Ini adalah kerana, PBN diberi kuasa untuk menentukkan semasa kelulusan perkara-perkara berkaitan keluasan, kategori, syarat serta sekatan kepentingan, kadar cukai, premium (jika dikenakan) dan sebagainya[19]. Namun begitu, pemilik tanah perlu peka dengan dasar kerajaan negeri dalam kelulusan perlanjutan tempoh pajakan ini supaya ianya bersesuaian dengan maksud pembangunan atau maksud-maksud lain yang dicadangkannya sebelum membuat permohonan. 

Permohonan Perlanjutan Tempoh Pajakan Melalui Permohonan Perlanjutan Tempoh Pegangan 

          Melalui pindaan KTN pada tahun 2016 (Akta 1516), Seksyen 90A diperkenalkan bagi memberi kuasa kepada PBN untuk melanjutkan tempoh pegangan tanpa pemilik tanah perlu menyerah balik dan mohon semula tanah. Peruntukan ini dimasukkan bagi mengatasi beberapa kelemahan dalam proses kelulusan permohonan dengan cara yang sedia ada. Peruntukan ini juga dijangkakan lebih memberi jaminan kepada tuan tanah dan orang atau badan yang berkepentingan ke atas tanah tersebut. Ini adalah kerana, tanah tidak perlu diserahkan dan hakmilik lsedia ada masih lagi digunakan beserta dengan tempoh baru yang dilanjutkan yang dinyatakan di dalam hakmilik tersebut. Secara umumnya proses kelulusan permohonan ini adalah seperti berikut[20]:

                           i.          permohonan hendaklah besertakan fee dan tiada syarat baki tempoh yang tinggal (tertakluk kepada dasar kerajaan negeri) serta tempoh sedia ada hakmilik belum tamat.

                          ii.          keizinan secara bertulis dari tiap-tiap orang/badan yang mempunyai kepentingan berdaftar dibawah:

a.          gadaian keatas tanah/ bahagian/ pajakan/ pajakan kecil

b.          lien ke atas tanah/ bahagian/ pajakan/ pajakan kecil

c.           sewaan bebas dafataran yang didaftarkan

                         iii.          kelulusan oleh PBN beserta dengan bayaran premium dan bayaran lain yang ditetapkan melalui Notis 5A.

                        iv.          bayaran hendaklah dibuat dalam tempoh masa ditetapkan dan setelah bayaran endorsan tempoh baru akan dinyatakan di dalam hakmilik.

          Melalui peruntukan ini, sudah tentu mengekalkan segala kepentingan dan endorsan/pemasukkan yang sedia ada didalam hakmilik. Ini adalah kerana, ianya tidak perlu menukar hakmilik sedia ada, cuma pernyataan perlanjutan tempoh sahaja diendoskan di dalam hakmilik. Peruntukkan ini tidak mewajibkan pemilik tanah untuk mendapatkan kebenaran bertulis dari pemegang kaveat (kecuali kaveat lien) kerana ianya juga akan terus kekal di dalam hakmilik. Ini berbeza dengan permohonan perlanjutan tempoh pegangan melalui serah balik dan mohon semula. Kaedah baru ini dilihat lebih mudah dan cepat secara praktikalnya.

Penutup

          Secara umumnya, kedua-dua cara ini mempunyai matlamat yang sama iaitu pemilik tanah dapat memiliki dan menikmati  tanah secara ekslusif. Sering berlaku pemilik tanah kesamaran dalam tindakan yang perlu diambil bagi situasi tanah hampir tamat tempoh. Ini berlaku apabila pemilik tanah kurang arif dari segi undang-undang tanah dan perkara lain berkaitan. Diharapkan artikel ini secara ringkasnya dapat memberi kefahaman secara asasnya kepada pemilik tanah untuk menghadapi situasi ini. Sayugia diingatkan bahawa tanah adalah bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri. Oleh itu, segala kelulusan berkaitan dengan menyambung tempoh pegangan adalah terletak ditangannya. Pihak Berkuasa Negeri juga sudah semestinya menilai permohonan perlanjutan tempoh ini dari semua sudut dengan menggariskan dasar-dasar tertentu bagi menjamin pentadbiran tanah yang lebih mampan.

                 

Sekian.

Zahar Bin Sapar

    

Rujukan:

1.     Perlembagaan Persekutuan

2.     Kanun Tanah Negara 1965, ILBS

3.     Pekeliling Ketua Pengarah Tanah Dan Galian 1/2011

4.     Pekeliling Ketua Pengarah Tanah Dan Galian 1/2011

---

[1] Seksyen 76 KTN

[2] Seksyen 24 NLC (Amenmend) A587/84

[3] Majlis Tanah Negara Kali ke 64.

[4] Leong Poh Shee V Ng Kat Chong (1966) 1 MLJ86

[5] Pekeliling KPTG Bil.1/2009

[6] Seksyen 46 KTN

[7] Seksyen 5 KTN – takrif tanah

[8] Seksyen 47(1) KTN

[9] Seksyen 47(2) KTN

[10] Seksyen 425 KTN

[11] Akta 1516 (1 Januari 2017)

[12] Seksyen 197 KTN

[13] Seksyen 76 KTN

[14] Seksyen 15 A1516 Pindaan KTN (S.90A)

[15] MTN Kali Ke-66 pada 1 Disember 2010

[16] Fasal 91(5) Perlembagaan Persekutuan

[17] Pekeliling KPTG 1/2011

[18] Seksyen 196 KTN

[19] Seksyen 79 KTN

[20] Pekeliling KPTG 1/2017

KOLOKIUM SISTEM PENTADBIRAN TANAH DAN PENGURUSAN REKOD TANAH SEBELUM DAN SELEPAS BENCANA-YOGYAKARTA

Pengalaman 5 hari pada Disember 2011 di Yogyakarta amat memberi kesan kepada penulis dimana peluang melihat sistem pentadbiran tanah khususnya tentang pengurusan rekod tanah sebelum dan selepas bencana akibat letusan Gunung Merapi pada penghujung 2010.

Kolokium ini sedikit sebanyak menyediakan input-input yang bermanafaat sekaligus. Antara input serta maklumat yang diperolehi dalam kolokium ini  adalah:

i.       Perbezaan pentadbiran dan pengurusan tanah antara Malaysia dan Indonesia.

ii.     Tatacara pengurusan hakmilik tanah di Yogyakarta.

 iii.  Tatacara penentuan hak ke atas tanah dan hakmilik selepas bencana (letusan gunung Merapi).

 iv.   Bentuk-bentuk pembangunan tanah di Daerah Istimewa Yogyakarta, Indonesia.

Juataan terima kasih kepada En.Jordan (Pensyarah Fakulti Hukum) dan pelajar-pelajarnya dari Universiti Muhamadiyah yang banyak membantu menjayakan  program kolokium, lawatan, logistik dan sebagainya.

Program kolokium seperti dibawah:

·         Lawatan Tapak ke Perkampungan Sekitar Gunung Berapi Merapi.

  

·         Sistem Administrasi Pertanahan di Indonesia dan Malaysia oleh Dr. Johan Erwin Isharyanto, S.H., M.H., Fakulti Hukum, Universiti Muhammadiyah Yogyakarta.

·         Sistem Administrasi dan Pencatatan Tanah di Daerah Istimewa Yogyakarta (DIY) oleh Suhartono, Ketua Seksyen Pendaftaran, Perolehan, Pembebanan dan Pejabat Pembuat Akta Tanah, Badan Pertanahan Nasional Kantor Wilayah Daerah Istimewa Yogyakarta.

·         Sistem Administrasi dan Pencatatan Tanah Sebelum dan Setelah Bencana di Kabupaten Bantul oleh Wilis Adhadiyah, Ketua Seksyen Sengketa dan Konflik dan Perkara, Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Bantul, Daerah Istimewa Yogyakarta.

  

·         Sistem Administrasi dan Pencatatan Tanah Sebelum dan Setelah Bencana di Kabupaten Sleman oleh Supardi Ketua Seksyen Pengaturan dan Penataan Pertanahan, Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Sleman, Daerah Istimewa Yogyakarta.

·         Problematika Pendaftaran Hak Atas Tanah Sebelum dan Sesudah Bencana di Indonesia oleh Sarjita Ketua Bahagian Pengurusan Pertanahan Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional Yogyakarta.

·         Lawatan kerja ke Kantor Pertanahan Kabupaten Sleman

 Gambar sepanjang kolokium:

Tukar syarat, sekatan dan kategori tanah (S.124 KTN 1965)

1)                  Pendahuluan

                Kanun Tanah Negara 1965 menetapkan bahawa penggunaan sesuatu tanah wajib mengikut kategori, syarat dan sekatan kepentingan yang ianya tertakluk pada masa itu samada ianya dinyatakan di dalam dokumen hakmilik ataupun tidak dinyatakan (tersirat)[1]. Kategori, syarat dan sekatan kepentingan adalah bertujuan bagi pengawalan guna tanah semasa atau akan datang oleh Pihak Berkuasa Negeri sejajar dengan perancangan pembangunan, infrastruktur, kepadatan penduduk, kesihatan awam dan sebagainya. Manakala sekatan kepentingan yang dinyatakan di dalam hakmilik kepada pengawalan ataupun sekatan kepada pembangunan tanah di bawah Bahagian 9 dan Urusniaga di bawah Penggal IV KTN[2]. Seksyen 124 KTN 1965 memperuntukan kepada pemilik tanah untuk memohon kepada PBN mengubah, membatalkan/menghapuskan, mengenakan kategori, syarat dan sekatan kepentingan yang lain daripada tanah itu tertakluk bagi tujuan memajukan tanah tersebut. Kertas ini bertujuan untuk  memberi pandangan tentang Seksyen 124 KTN 1965 dan seksyen-seksyen lain yang berkaitan.

2.            Kuasa PBN untuk mengubah syarat, sekatan-sekatan dan kategori-kategori atas permohonan tuanpunya

                                Tuanpunya mana-mana tanah berimilik bolehlah memohon kepada PBN  sepertimana yang peruntukan Seksyen 124 (1)(a),(b), (ba) dan (c) seperti dinyatakan di dalam Jadual 1 berikut:

Jadual 1: Ringkasan seksyen 124(1) KTN 1965[3]

i)                                    Seksyen 124(1)(a) membenarkan tuanpunya tanah memohon pengubahan (alteration) kategori yang sedia ada yang mana tanah itu tertakluk kepada kategori yang baru (jika bersesuaian; contoh: ada jenis tanah yang tidak sesuai dikenakan kategori seperti  perkuburan komersial[4]). Atau pengenaan mana-mana kategori  yang pada masa itu tanah tersebut tidak tertakluk kepada apa-apa kategori. Ini memberi ruang kepada pemohon mengenakan kategori tanah yang bersesuaian dengan penggunaan tanah ketika itu agar ianya berupaya dikawal sepenuhnya dengan satu kategori.

Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(2)(a) dan (b) menyatakan; jika PBN meluluskan permohonan di bawah Seksyen 124(1)(a), PBN perlu mengarahkan (melalui kertas kelulusan) supaya kategori yang baru diendorskan di dalam hakmilik mengantikan yang sedia ada (lama).

Manakala  Seksyen 124(1)(b) pula memberikan kuasa kepada PBN mengarahkan (mengenakan) syarat nyata yang baru terhadap pengubahan/pengenaan kategori yang diluluskan (walaupun tidak dipohon oleh tuantanah) dan syarat nyata itu mestilah sejajar  dengan peruntukan 121 atau 122 KTN 1965[5].

ii)                                   Seksyen 124(1)(b) membenarkan tuanpunya tanah memohon untuk pembatalan (rescission) syarat nyata dan ungkapan “Padi” dan mengenakan syarat nyata yang baru atau membatalkan sekatan kepentingan. Seksyen ini memberi kuasa kepada tuantanah membatalkan syarat nyata kepada tanah itu tertakluk tanpa mengubah kategori, sebagai contoh pengubahan jenis tanaman, bangunan dan sebagainya.

Seksyen ini juga membenarkan tuantanah memohon membatalkan ungkapan “Padi” atau kesamaan dengan istilah tersebut seperti bendang, sawah, rice dan lain-lain[6]  seterusnya mengenakan syarat nyata yang baru. Pembatalan ungkapan “Padi” dan lain-lain ungkapan yang sama meleraikan syarat tersirat endorsan “Padi” bagi hakmilik sebelum permulaan (commencement) di dalam Seksyen 119 KTN 1965[7].

Seksyen ini juga memberi kuasa kepada tuan tanah untuk memohon pembatalan sekatan kepentingan yang pada masa itu tanah itu tertakluk.

Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(1)(b) menerangkan kuasa PBN mengarahkan pihak berkuasa pendaftaran supaya syarat, sekatan kepentingan atau ungkapan tersebut dipotong dari dokumen hakmilik atau suatu nota mengenai pembatalannya diendorskan dan seterusnya memasukan syarat nyata dan sekatan kepentingan yang baru.

iii)                           Seksyen 124(1)(ba) memperuntukkan kepada tuantanah memohon pemotongan (removal) ungkapan “getah”, “kampung” atau mana-mana ungkapan lain mengenai tanah  dan mengenakan syarat nyata yang lain.

                Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(3A) menyatakan setelah kelulusan PBN mengarahkan ungkapan tersebut dibatalkan dan syarat nyata yang baru mestilah diendorskan di dalam dokumen hakmilik.

iv)                           Seksyen 124(1)(c) memperuntukkan PBN bolehlah meluluskan di atas permohonan tuan tanah pemindaan (amendment) syarat nyata dan sekatan kepentingan atau mengenakan (imposition) syarat nyata dan sekatan kepentingan yang baru.

                Kesinambungan dari seksyen ini, Seksyen 124(4) menerangkan setelah kelulusan PBN perlu mengarahkan Pendaftar/Pentadbir Tanah untuk:

                a)            meminda mana-mana syarat nyata atau sekatan kepentingan yang diendorskan               dalam hakmilik itu, atau

                b)            sekiranya  syarat nyata dan sekatan disebut di dalam hakmilik pengendorsan di                 atas dokumen hakmilik nota pindaan  diendorskan, atau

                c)            pengendorsan di atas dokumen hakmilik syarat nyata dan sekatan yang baru,

                berdasarkan permohonan yang dikemukakan atau dengan pengubahsuaian oleh PBN.

                Namun begitu, permohonan tukar/pindaan  syarat  dan sekatan di bawah seksyen ini tidak boleh berlawanan dengan syarat tersirat yang menyentuh semua tanah berimilik yang melibatkan batu sempadan [8] dan yang menyentuh tanah yang diberimilik sebelum permulaan (commencement) untuk penanaman padi[9] sepertimana yang dinyatakan dibawah Seksyen 124(6) KTN.

3.            Syarat-syarat permohonan.

                Mana-mana tuanpunya tanah berimilik samada yang diberimilik di bawah  Akta ini (iaitu selepas                 kuatkuasanya KTN 1965)[10] ataupun mana-mana tanah yang diberimilik sebelum kuatkuasanya   Akta ini[11] (contoh, EMR, CT) ataupun diluluskan pemberimilikan sebelum Akta ini tetapi tidak diberimilik sebelum permulaan Akta ini[12] (contoh,A.A) ,boleh memohon pengubahan syarat di mana tanah itu tertakluk. Permohonan pengubahan syarat mestilah keseluruhan tanah dan bukan sebahagian sahaja tanah berimilik.

                Permohonan tidak akan dilayan oleh PBN jika permohonan tersebut tidak disertakan dengan keizinan bertulis dari pihak yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut (pemilik bersama, pemegang gadaian, kaveat dll), mana-mana pihak yang menuntut suatu sewaan yang bebas daftaran dan cukai tahun semasa telah pun dilunaskan[13]. Seterusnya permohonan melalui borang dan fee  yang ditetapkan oleh Kaedah-kaedah Tanah Negeri serta perkara-perkara lain yang ditetapkan oleh PBN.

                Jika permohonan yang melibatkan tanah ladang, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk kepada Lembaga Tanah Ladang untuk mendapat pandangan/syornya dan setiausaha Lembaga tersebut hendaklah memberi pandangan/syornya dengan seberapa segera  kepada Pentadbir Tanah[14]. Pandangan/syor ini akan dikemukakan untuk pertimbangan pihak berkuasa meluluskan permohonan.

4.            Kelulusan dan penolakan  permohonan oleh PBN

                                PBN akan meluluskan atau menolak permohonan setelah membuat pertimbangan sewajarnya setelah pelbagai pihak berwajib seperti Pihak Berkuasa Perancang dan lain-lain jabatan yang dirujuk sepertimana yang ditetapkan di negeri-negeri. Jika permohonan tukar syarat ditolak, Pentadbir Tanah atau Pendaftar akan memaklumkan penolakan tersebut melalui surat kepada pemohon.  Manakala jika ianya diluluskan PBN akan memaklumkan  kelulusan besertakan pembayaran sejumlah premium tambahan, bayaran-bayaran lain yang di tetapkan oleh Kaedah-Kaedah Tanah Negeri (contoh, bayaran caj infrastruktur dan lain-lain), kadar cukaisewa yang baru  dan syarat/pematuhan yang patut dipatuhi oleh pemohon[15]yang dinyatakan oleh PBN dalam kelulusan tersebut.  Namun perlu dinyatakan disini bahawa kuasa PBN di dalam Seksyen 124(5)(C) bukanlah satu kuasa yang mutlak dan tidak terbatas sehingga membolehkan PBN menetapkan apa jua syarat[16].

                Manakala, permohonan dibawah Seksyen 124(1)(a) yang melibatkan pengubahan dan pengenaan kategori yang lain dari sedia ada di mana tanah itu tertakluk, PBN mempunyai kuasa mengenakan syarat nyata yang baru yang difikirkan sesuai jika dalam pengubahan atau pengenaan kategori tersebut sepertimana peruntukan Seksyen 124(2)(b) KTN 1965.

5.            Notis pembayaran dan memorandum pengubahan syarat, sekatan dan kategori penggunaan.

                                Notis pembayaran di dalam Borang 7G KTN dikeluarkan oleh Pentadbir Tanah/Pendaftar kepada pemohon supaya menjelaskan dalam tempoh yang dinyatakan di dalam notis tersebut. Tempoh bayaran sepertimana dinyatakan di dalam Kaedah-Kaedah Tanah Negeri. Namun begitu, jika tempoh bayaran tidak disebut di dalam Kaedah Tanah Negeri maka tempoh yang bersesuaian adalah 3 bulan menurut Pekeliling JKPTG Bil.12/80.

                                Permohonan perlanjutan tempoh bayaran juga ada diperuntukkan di dalam Kaedah Tanah Negeri yang memberikuasa kepada Pentadbir Tanah/Pendaftar melanjutkan tempoh bayaran sepertimana dirayu oleh pemohon. Kebiasaannya tempoh perlanjutan yang dibenarkan adalah tidak melebihi  6 bulan atau aggregate 6 bulan dari tarikh kelulusan permohonan.

                                Pentadbir Tanah/Pendaftar perlu mendapatkan nilaian tanah bagi menentukan premium tambahan. Nilaian tanah perlu dibuat pada masa yang ditentukan oleh Kaedah Tanah Negeri di mana nilaian tersebut berdasarkan nilai pada masa sebelum ataupun selepas kelulusan. Namun begitu dalam ketiadaan ketetapan yang ditentukan oleh PBN, Manual KTN oleh JKPTG menetapkan nialaian dibuat sebelum kelulusan (setelah menerima permohonan) yang dilaksanakan oleh JPPH ataupun Pegawai Petempatan.

                                Selain daripada premium tambahan, Borang 7G juga mengandungi cukai tanah yang baru  dan cukai tambahan, di mana cukai tambahan dimasukkan ke dalam jumlah premium tambahan sepertimana yang dinyatakan di dalam Pekeliling JKPTG Bil.25/1980. Mana-mana jumlah bayaran yang dituntut di dalam Notis 7g tidak dibuat dalam tarikh yang ditetapkan, kelulusan dianggap terbatal.

                                Setelah pembayaran dibuat oleh pemohon, Pentadbir Tanah/Pendaftar perlu menandatangani Borang 7C sepertimana kelulusan oleh PBN untuk dikemukakan kepada pihak pendaftaran untuk pemindaan/pembatalan atau kemasukan-kemasukan lain di dalam hakmilik daftaran dan keluaran seperti diarahkan oleh PBN dalam kelulusan tersebut.

6.            Penutup

                                Bermula dari tarikh ianya didaftarkan dengan kategori atau penggenaan jenis kegunaan tanah yang baru, tanah itu tertakluk dengan peruntukan syarat tersirat Seksyen 115, 116 dan 117 bermula dari tarikh ianya didaftar. Sama juga keadaannya dengan syarat nyata dan sekatan kepentingan yang berkuatkuasa dari tarikh ianya  didaftarkan[17].

 

---

[1] Seksyen 115, 116 dan 117 KTN 1965

[2] Seksyen 5 KTN 1965

[3] Slide presentation “Pengubahan syarat, sekatan dan kategori’’ En.Yusaimi b. Mat Yusof, INSTUN 2012

[4] Pekeliling JKPTG 1/199 dan Seksyen 52(5) KTN 1965

[5] Tanah yang diberimilik tertakluk kepada sesuatu kategori. Seksyen 121: Kategori: Pertanian, Seksyen  122;Kategori: Bangunan dan Perindustrian

[6] Jadual ke-4, Seksyen 19 KTN 1965

[7] Seksyen 119(3)(a) KTN 1965

[8] Seksyen 114 KTN

[9] Seksyen 119 KTN

[10] Seksyen 52 KTN 1965

[11] Seksyen 53 KTN 1965

[12] Seksyen 55 KTN 1965

[13] Provisio seksyen 124(1) KTN 1965

[14] Seksyen 124(1A) KTN 1965

[15] Seksyen 124(5) KTN 1965

[16] Rujuk kes, Pengarah Tanah & Galian, Wilayah Persekutuan lwn Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd (1979) 1 MLJ 135