Latarbelakang
Dewasa
ini isu mengenai tempoh pegangan tanah mula dipandang serius oleh pelbagai
pihak khususnya pemilik tanah. Tanah pegangan bertempoh ini didaftarkan dibawah
hakmilik Pajakan Mukim, Pajakan Negeri dan ada juga dibawah Hakmilik Sementara
(Mukim/Negeri). Satu ketika dahulu, mungkin isu ini bukanlah menjadi isu yang
besar kepada rata-rata pemilik kerana tempoh hakmilik yang tertera di dalam
hakmilik mereka kerana masih berbaki 80
atau 70 tahun lagi. Disamping itu juga,
jenis kegunaan tanah bagi maksud pertanian mungkin menjadi salah satu faktor
ketidak hirauan mengenai isu ini. Selain itu, anggapan bahawa “yang penting memiliki tanah yang bergeran/hakmilik” juga
mungkin menjadi faktor utama.
Tahun berganti tahun, tempoh pegangan
semakin berkurangan. Tanah telah berpindahmilik kepada anak atau cucu. Tanah
yang dulunya pertanian telah bertukar kepada bangunan. Ada juga tanah telah
didirikan bangunan berskim strata yang didiami oleh beratus pemilik. Disamping
itu, lokasi tanah yang dulunya di luar bandar, sekarang telah berada di dalam
kawasan bandar. Keinginan untuk mengurusniaga dan membangunkan tanah sudah
semestinya diidamkan oleh pemilik tanah. Namun begitu, tempoh tertera didalam
hakmilik tanpa sedar ada yang berbaki 15 tahun atau bawah 10 tahun. Ini menjadi
kekangan kepada bakal-bakal pembeli, pemegang gadaian/lien atau sebagainya
untuk berurusan dengan tanah tersebut. Lebih malang lagi, jika pemilik tanah
tidak tahu bahawa tanahnya akan tamat tempoh pajakan, ini disebabkan
pengetahuan pemilik tanah yang kurang dalam undang-undang tanah. Setakat ini,
dalam pengetahuan penulis, tiada mekanisma khusus yang dipraktikkan oleh
Pejabat Tanah untuk memaklumkan kepada pemilik tanah tentang baki tempoh
pajakan tanah tinggal. Pemilik tanah itu sendiri perlu peka dengan tempoh
pajakan yang tinggal sepertimana yang tertera di dalam hakmilik. Yang paling
penting, pemilik tanah perlu menyediakan sejumlah wang untuk dibayar kepada
Pihak Berkuasa Negeri jika perlanjutan tempoh tanah diluluskan.
Tujuan artikel ini adalah bagi menerangkan peranan dan kuasa
pemilik tanah dalam menyambung tempoh pegangan
dan kuasa PBN dalam pemberimilikan secara bertempoh (pajakan) serta perlanjutan
tempoh pegangan sepertimana yang diperuntukkan dalam Kanun Tanah Negara.
Kuasa PBN Dalam Pemberimilikan Secara
Pegangan Bertempoh
Kuasa PBN dalam pemberimilikan tanah telah
diperuntukkan dalam Kanun Tanah negara untuk memberimilik tanah bagi tempoh
tidak lebih 99 tahun atau selama-lamanya[1]. Pada tahun 1984[2] melibatkan pindaan
peruntukan ini bagi menghadkan pemberimilikan selama-lamanya hanya bagi
pemberimilikan tanah kepada Kerajaan Persekutuan, bagi maksud awam dan dalam
keadaan istimewa (special circumstances).
Rasionalnya pindaan ini sudah semestinya untuk menjaga kepentingan
negeri-negeri dalam kawalan pemberimilikan tanah secara selama-lamanya di mana
kelak akan menjejaskan hasil negeri dan
pembangunan dalam jangka masa yang panjang.
Mulai dari kuatkuasanya pindaan ini,
pemberimilikan selama-lamanya bagi keadaan istimewa ini juga menjadi isu di
negeri-negeri menyebabkan Majlis Tanah
Negara[3] menghadkannya dalam beberapa
keadaan sahaja. MTN menyeragamkan maksud dalam keadaan istimewa/khas ini iaitu
“ special circumstances as distinguished
from ordinary circumstances. It must be something exceptional in character,
something that exceed or excels in some way that which is usual or common” sepertimana
yang didefinasikan dalam satu kes mahkamah[4]. Walaupun keputusan MTN
ini menjadi isu di negeri-negeri, namun bagi pendapat
penulis semangat federalisma yang termaktub di bawah Perkara 91(5) dan 76(4)
Perlembagaan Persekutuan perlulah dihormati oleh Pihak Berkuasa Negeri[5].
Peruntukan Berkenaan Tamat Tempoh
Pegangan
Kanun Tanah Negara memperuntukan
perkembalian tanah kepada Pihak Berkuasa Negeri melalui tamat tempoh pegangan[6]. Perkembalian ini menyebabkan
segala tumbuhan dan bangunan yang kekal di atas tanah tersebut menjadi milik
Kerajaan Negeri[7].
Ini bermaksud bangunan yang dibina diatas tanah itu (kecuali dalam bentuk sementara
dan boleh dipindahkan) secara otomatisnya terletakhak kepada Pihak Berkuasa
Negeri[8]. Tiada pampasan akan
dikenakan kepada Pihak Berkuasa Negeri ke atas bangunan berkenaan disebabkan
perkembalian ini[9].
Perlu diingatkan, apabila tanah telah tamat tempoh pajakan, ianya menjadi tanah
kerajaan. Pemilik tiada hak disisi undang-undang untuk mendapat apa-apa faedah
di atas tanah tersebut. Lebih utama lagi, bekas pemilik tanah dianggap
menceroboh tanah kerajaan dan boleh dikenakan tindakan denda tidak melebihi RM500
ribu atau penjara tidak melebihi 5 tahun[10].
Kuasa Pemilik Tanah Untuk Memohon
Perlanjutan Tempoh Pajakan
Sebelum pindaan Kanun Tanah Negara
pada tahun 2016 (kuatkuasa 1 Januari 2017)[11] tiada peruntukkan khusus
bagi menyambung tempoh pajakan di dalam Kanun Tanah Negara. Sehubungan dengan
itu, bagi menyambung tempoh pajakan kaedah menyerah balik[12] tanah dan mohon semula[13] adalah menjadi amalan di
negeri-negeri. Setelah kuatkuasanya pindaan KTN tersebut dengan memasukkan
peruntukan khusus bagi permohonan perlanjutan tempoh pajakan[14] memberi kuasa kepada pemilik tanah memohon
perlanjutan tempoh pada bila-bila masa sebelum tamat tempoh, menyingkatkan tempoh
masa proses kelulusan perlanjutan tempoh pajakan dan menjamin hak sedia ada
pemilik tanah di atas tanah. Namun
begitu, peruntukan baru tersebut tidak menghalang PBN untuk mengamalkan kaedah
perlanjutan tempoh pajakan cara menyerah balik dan mohon semula sepertimana
diamalkan sebelum ini.
Permohonan Perlanjutan Tempoh Pegangan
Melalui Penyerahan Balik Tanah Dan Permohonan Pemberimilikan Tanah
Kaedah perlaksanaan pemberian tempoh pegangan
yang baru telah diperincikan di dalam Majlis Tanah Negara kali-ke-66[15] yang menggariskan dasar
secara administratif yang perlu diikuti oleh kerajaan negeri[16] bagi permohonan perlanjutan
tempoh pajakan oleh pemilik tanah. Dasar ini menggariskan bahawa[17]:
i.
“pembaharuan”
atau “perlanjutan” tempoh pajakan ini tidaklah secara otomatik tetapi tuanpunya
tanah boleh memohon bila-bila masa dan tidak terikat dengan baki tempoh pajakan
sedia ada serta sebelum tamat tempoh pajakan.
ii.
terbuka kepada semua status kegunaan tanah
samada “Pertanian”, “Bangunan” atau “Industri”.
iii.
tuanpunya tanah dikehendaki mengemukakan
secara serentak kepada Pentadbir Tanah iaitu:
a. permohonan
penyerahan balik tanah menggunakan Borang 12A di bawah Seksyen 197 KTN dimana syarat
kelulusan penyerahan[18]:
· tiada
sebarang hasil tanah tertunggak
· penyerahan
tanah milik tersebut tidak mewujudkan atau mengakibatkan apa-apa liabiliti
kepada PBN
· tanah
itu tidak tertakluk di bawah penahanan mana-mana mahkamah
· keizinan
secara bertulis dari tiap-tiap orang/badan dibawah:
i. gadaian
keatas tanah/ bahagian/ pajakan/ pajakan kecil
ii. lien
ke atas tanah/ bahagian/ pajakan/ pajakan kecil
iii. sewaan
bebas dafataran yang didaftarkan
iv. yang
dilindungi oleh kaveat; dan
b. permohonan
permberimilikan tanah menggunakan Jadual 1, Kaedah Tanah Negeri dan syarat
kelulusan pemberimilikan :
· pemberian
tempoh pegangan baru ini boleh dipertimbangkan sekiranya tanah tersebut tidak
diperlukan oleh kerajaan bagi tujuan awam.
· “pembaharuan”
atau “perlanjutan” tempoh pajakan ini tidaklah boleh melebihi tempoh 99 tahun (termasuk baki sedia ada).
· kelulusan
tempoh pegangan baru tertakluk kepada pengenaan premium, cukai tanah serta
bayaran lain yang berkaitan.
Permohonan
perlanjutan tempoh melalui cara ini menyebabkan tanah diserahbalik dan menjadi
tanah kerajaan seterusnya dipohon semula seolah-olah memohon tanah baru (fresh alienation). Segala kepentingan
yang didaftarkan di dalam hakmilik yang lama tidak didaftarkan didalam hakmilik
yang baru. Jika tanah yang dahulunya tertakluk dengan gadaian, lien atau
sewaan, perlu dimasukkan semula melalui prosedur pendaftaran. Hakmilik tanah
yang didaftarkan dan dikeluarkan kepada pemilik adalah berkemungkinan tidak
berkeadaan seperti hakmilik terdahulu yang diserahkan. Ini adalah kerana, PBN
diberi kuasa untuk menentukkan semasa kelulusan perkara-perkara berkaitan
keluasan, kategori, syarat serta sekatan kepentingan, kadar cukai, premium
(jika dikenakan) dan sebagainya[19]. Namun begitu, pemilik
tanah perlu peka dengan dasar kerajaan negeri dalam kelulusan perlanjutan
tempoh pajakan ini supaya ianya bersesuaian dengan maksud pembangunan atau
maksud-maksud lain yang dicadangkannya sebelum membuat permohonan.
Permohonan Perlanjutan Tempoh Pajakan
Melalui Permohonan Perlanjutan Tempoh Pegangan
Melalui
pindaan KTN pada tahun 2016 (Akta 1516), Seksyen 90A diperkenalkan bagi memberi
kuasa kepada PBN untuk melanjutkan tempoh pegangan tanpa pemilik tanah perlu
menyerah balik dan mohon semula tanah. Peruntukan ini dimasukkan bagi mengatasi
beberapa kelemahan dalam proses kelulusan permohonan dengan cara yang sedia
ada. Peruntukan ini juga dijangkakan lebih memberi jaminan kepada tuan tanah
dan orang atau badan yang berkepentingan ke atas tanah tersebut. Ini adalah
kerana, tanah tidak perlu diserahkan dan hakmilik lsedia ada masih lagi
digunakan beserta dengan tempoh baru yang dilanjutkan yang dinyatakan di dalam
hakmilik tersebut. Secara umumnya proses kelulusan permohonan ini adalah
seperti berikut[20]:
i.
permohonan hendaklah besertakan fee dan tiada
syarat baki tempoh yang tinggal (tertakluk kepada dasar kerajaan negeri) serta
tempoh sedia ada hakmilik belum tamat.
ii.
keizinan secara bertulis dari tiap-tiap
orang/badan yang mempunyai kepentingan berdaftar dibawah:
a.
gadaian keatas tanah/ bahagian/ pajakan/
pajakan kecil
b.
lien ke atas tanah/ bahagian/ pajakan/ pajakan
kecil
c.
sewaan bebas dafataran yang didaftarkan
iii.
kelulusan oleh PBN beserta dengan bayaran
premium dan bayaran lain yang ditetapkan melalui Notis 5A.
iv.
bayaran hendaklah dibuat dalam tempoh masa
ditetapkan dan setelah bayaran endorsan tempoh baru akan dinyatakan di dalam
hakmilik.
Melalui
peruntukan ini, sudah tentu mengekalkan segala kepentingan dan
endorsan/pemasukkan yang sedia ada didalam hakmilik. Ini adalah kerana, ianya
tidak perlu menukar hakmilik sedia ada, cuma pernyataan perlanjutan tempoh sahaja
diendoskan di dalam hakmilik. Peruntukkan ini tidak mewajibkan pemilik tanah
untuk mendapatkan kebenaran bertulis dari pemegang kaveat (kecuali kaveat lien)
kerana ianya juga akan terus kekal di dalam hakmilik. Ini berbeza dengan
permohonan perlanjutan tempoh pegangan melalui serah balik dan mohon semula.
Kaedah baru ini dilihat lebih mudah dan cepat secara praktikalnya.
Penutup
Secara umumnya,
kedua-dua cara ini mempunyai matlamat yang sama iaitu pemilik tanah dapat
memiliki dan menikmati tanah secara
ekslusif. Sering berlaku pemilik tanah kesamaran dalam tindakan yang perlu
diambil bagi situasi tanah hampir tamat tempoh. Ini berlaku apabila pemilik
tanah kurang arif dari segi undang-undang tanah dan perkara lain berkaitan. Diharapkan
artikel ini secara ringkasnya dapat memberi kefahaman secara asasnya kepada
pemilik tanah untuk menghadapi situasi ini. Sayugia diingatkan bahawa tanah
adalah bidang kuasa Pihak Berkuasa Negeri. Oleh itu, segala kelulusan berkaitan
dengan menyambung tempoh pegangan adalah terletak ditangannya. Pihak Berkuasa
Negeri juga sudah semestinya menilai permohonan perlanjutan tempoh ini dari
semua sudut dengan menggariskan dasar-dasar tertentu bagi menjamin pentadbiran
tanah yang lebih mampan.
Sekian.
Zahar Bin Sapar
Rujukan:
1. Perlembagaan
Persekutuan
2. Kanun
Tanah Negara 1965, ILBS
3. Pekeliling
Ketua Pengarah Tanah Dan Galian 1/2011
4. Pekeliling
Ketua Pengarah Tanah Dan Galian 1/2011
[1] Seksyen 76 KTN
[2] Seksyen 24 NLC (Amenmend) A587/84
[3] Majlis Tanah Negara Kali ke 64.
[4] Leong Poh Shee V Ng Kat Chong (1966)
1 MLJ86
[5] Pekeliling KPTG Bil.1/2009
[6] Seksyen 46 KTN
[7] Seksyen 5 KTN – takrif tanah
[8] Seksyen 47(1) KTN
[9] Seksyen 47(2) KTN
[10] Seksyen 425 KTN
[11] Akta 1516 (1 Januari 2017)
[12] Seksyen 197 KTN
[13] Seksyen 76 KTN
[14] Seksyen 15 A1516 Pindaan KTN (S.90A)
[15] MTN Kali Ke-66 pada 1 Disember 2010
[16] Fasal 91(5) Perlembagaan Persekutuan
[17] Pekeliling KPTG 1/2011
[18] Seksyen 196 KTN
[19] Seksyen 79 KTN
[20] Pekeliling KPTG 1/2017
